競売申立前の任意売却

住宅ローンの支払いが困難となってきたお客様には、早めに任意売却を始めることをお勧めします。 裁判所への競売の申し立てを受ける前に任意売却を開始した場合、以下のようなメリットがあります。

競売申立を待ってもらえる

住宅ローンを約半年滞納すると、競売の申立を受ける可能性が出てきます。 競売申立をする際、申立人が裁判所に支払う費用（予納金）は、60万円～200万円。 いったん申立をした債権者は、既に予納金を支払っているため、その申立を取りやめることはほとんどありません。

反対に、早めの任意売却を債権者に申し出た場合、債権者としても余計な費用を出したくないため、競売の申立を見合わせ、まずは任意売却による高額回収をしようとします。 結果、任意売却可能な期間が長くなり、よりよい条件での取引が可能となります。 また、競売→強制退去という危険も先延ばしにできるため、「子供が卒業してから引っ越したい」「仕事の関係ですぐには引っ越せない」といったお客様のご要望にも対応しやすくなります。

無駄な負担がかからない

滞納が長期になると、債権者は「期限の利益の喪失」に基づき「一括返済請求」をしてきます。 いったん「一括返済請求」を受けると、それ以降の債務には「遅延損害金」がかかります。 遅延損害金の利率は14％～18％。月々20万～30万円の損害金が発生することは、珍しいことではありません。

また、上記1.項でご説明した競売申立の予納金は、最終的に債務者が負担する費用であり、売却後債権者から請求されてしまいます。つまり、申立を受けるだけで数十万円の債務が増えることになります。このような無駄な負担を回避する意味でも、競売申立前の任意売却の決断は有効です。

裁判所に振り回されない

いったん申立を受け競売の手続きが始まると「売却基準価額（評価額）」「期間入札の期日」といったことが、裁判所で順次決定されていきます。

任意売却を進める場合、裁判所から高額の「売却基準価額」が決定されてしまうと、債権者の意見がその価額に引きずられてしまい、それまでの債権者との話し合いが無駄になってしまうケースもあります。 さらに、「期間入札の期日」が決定されてしまうということは、任意売却が可能な期間も狭まり、強制退去の危険も増大します。

裁判所にご自宅のこと・将来のことを左右される前に、ご希望に沿った取引をしたいものです。

他人に知られること無く、穏便な取引が可能となる

競売申立を受けると、ほどなく裁判所で公告がなされます。

また、裁判所からご自宅に調査員が派遣され、ご近所や役所・管理組合などに聞き取り調査を始めます。 さらに競売手続きが進むと、裁判所から再度公告がなされ、新聞やインターネットに掲載されます。

その結果、手続きが進むにつれ、ご自宅の状況をご近所の方・一般人に知られる可能性が高くなります。 競売申立の前に任意売却を始め、最小限の広告活動をすることによって、ご近所にまったく知られることなく穏便な取引が可能となります。